2017 年资管新规之后，融资端被限制，房企发债融资的脚步一再放缓，这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货，与此同时，2018 年销售端的不景气，也加剧了土地市场的冷淡。
2019 年开年以来，随着融资闸口被放开，且市场有逐步回暖迹象，越来越多的开发商开始在土地市场攻城略地。以绿城、华夏幸福等为代表的房企，在资金到位之后开始急补库存；以中海、华润等央企为代表的房企，开始了 2019 年在土地市场的新一轮扩张。
4 月 16 日，杭州出让 4 宗宅地，其中两宗被绿城摘得。位于江干区的编号为杭政储出（2019）16 号地块为住宅（设配套公建）用地，被绿城以总价 35 亿元竞得，折合楼面价 27413 元 / 平方米，目前该地块周边在售新盘均价为 40800 元 / 平方米。位于下城区的编号为杭政储出（2019）18 号地块为住宅（设配套公建）用地，被绿城以总价 19 亿元摘得，折合楼面价 29736 元 / 平方米，目前该地块周边在售楼盘均价约为 3.5 万元 / 平方米。
这不是孤例。开年以来，绿城在土地市场的表现均较为积极，除大本营杭州之外，宁波、西安、日照、郑州、天津、太原、台州等均涉及，据第一财经不完全统计，截至目前，绿城合计拿地金额约为 70 亿元。这几宗地块中，宁波、杭州地块属于楼面均价较高者，其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。
绿城之所以积极拿地，在于其库存不足的现状。其 2018 年财报显示，当期共拿地 37 块，花费土地款 517 亿元，截至期末共有 3247 万平方米土储，其中资产负债表显示，当期可供发展物业为 228.4 亿元，同比减少 10.3%，发展中物业为 1178.8 亿元，同比增长 41.8%，存货为 1.2 亿元，同比减少 70.7%。可供发展的存货不足，是绿城接下来发展的重要掣肘。相比 2018 年的 1564 亿元，绿城今年制定了 2000 亿的销售目标，但需要有足以支撑其规模的土储。
与绿城有同样目标的还有华夏幸福。在经历了两年的动荡期，迎来平安之后，华夏幸福缓解了资金困境。今年前四月，华夏幸福拿地动作频频，截至 4 月末，华夏幸福以 48.57 亿元共拿地 25 幅，总面积约 125.5 万平方米，拿地面积同比上一年度增长 29%。
对此，华夏幸福表示，对上述土地使用权的竞买符合公司的土地储备策略，有助于进一步提升公司未来的经营业绩，保障其产业新城业务及园区配套住宅开发业务实现可持续发展。
其中，华夏幸福 3 月拿地最为凶猛，共花费 36.28 亿元拿下 16 宗地块，3 月拿地支出比例占前四月为 74.7%。3 月也正是房企普遍拿地的高峰期，华夏幸福也同样借势夺地，完成第一季度补库存的目标。据悉，华夏幸福 2019 年上半年拿地预算为 200 亿元，前四月仅花去 24%。
中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，1~2 月份各地土地市场较为低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在 4 月份土地市场再次出现了复苏苗头，虽然未出现地王频发现象，但市场已经出现了和之前不一样的表现。
“房企对住宅类土地拿地积极性较高，从 4 月份数据看，针对热点的住宅土地，房企拿地积极性有所恢复。与此同时，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”张大伟表示。
与绿城和华夏幸福不同的是，以华润和中海为代表的央企在 2019 年开年之后均在土地市场所有斩获，然而不同于绿城和华夏幸福过去几年资金短缺的基本面，华润和中海则属于补充库存为借势扩张。
据克而瑞统计，中海 4 月拿地金额均较前三月平均值提升 300% 以上，单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。其中中海 4 月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地，华润 4 月拿地力度也显著提升。
2019 年 1~4 月份，中海共计购入 16 宗土地，分布于北京、上海、广州、佛山、东莞、厦门等地，总面积为 78.61 万平方米，总土地出让金为 338.8 亿元。其中 4 月最为凶猛，分别在广州、东莞、厦门、沈阳、杭州、苏州和宁波等地收购了八幅地块，均为中海 100% 持有所有地块，楼面面积总计 103.12 万平方米，土地出让金约为 173.77 亿元。
同时，中海 4 月加大了在粤港澳大湾区的拿地力度，共投入 47.94 亿元买入 32.55 万平方米。进入 5 月，中海又联合恒基兆业、新世界等五家房企以 125.9 亿港元获得九龙启德第 4C 区 2 号地块的新九龙内地段第 6552 号的用地。
华润同样在 4 月表现抢眼，根据克而瑞数据统计，华润置地 1~4 月新增土地价值为 411 亿元，其中 4 月拿地金额为 222.1 亿元，1~3 月拿地金额为 63 亿元，增幅高达 252%。
华润的拿地策略从 2018 年就开始，根据 2018 年报，华润 2018 全年新增 103 个项目，计容建面 2213 万平方米，同比增长 84.9%，其中开发物业 1938 万平方米，持有物业 275 万平方米，共花费 1513.5 亿元，其中权益地价款为 1036.8 亿元，而在 2017 年权益地价款只有 653.4 亿元。这说明，华润最近几年一直处于高速增长期，其在土地市场的动作只会愈加频繁。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于城市群概念目前较为火热，多数开发企业对此也比较认同，因此这些企业开始加大在二线或者活力较强的三线城市的拿地力度。另外，由于今年整体资金面转好，房企融资计划频繁且大多能够成功发债，这也从侧面推动了其在土地市场的表现。
来源：第一财经日报
记者：宋然
