沉寂多时的房企在土地市场开始变得活跃。
今年 3 月以来，多个二线城市土地市场渐现暖意，开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地，吸引了越来越多房企的关注。
4 月 8 日，南昌推出三块土地，分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为 9.32 亿元，最终，三宗土地总成交价为 16.68 亿元。其中，融创以 8.83 亿元竞得青云谱地块，溢价率 76.97%；阳光城分别以 2.72 亿元和 5.14 亿元摘得西湖区地块和青山湖地块，溢价率分别为 44.09% 和 110.49%。
资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战，土地市场的角逐日趋激烈。
二线城市土地溢价率走高
“刚刚我才看完地，公司为了扩大规模，还在不停进入新的城市，我们也需要更多的出差。”4 月 2 日下午 5 点，在银川出差的一位 TOP5 房企土地投资总监杨超（化名）在电话中告诉记者。
杨超坦言，过去一个月，他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地，是他们土地拓展的重要工作。去年，因为市场环境收紧，很多公司都未完成拿地指标。而今年开始，他所在的公司，正在悄然潜伏进入更多的城市。
与之相对应的，是近期许多二三线城市的密集推地。
南京是第一个出现在公众视野的城市，3 月 29 日，今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出 7 幅地块，最终均顺利出让，当日揽金共计 120.79 亿元。
其中，最受瞩目的是 NO.2019G01 地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过 120 轮竞拍后，最终四川房企新希望以 53.2 亿元总价拿下，楼面地价达到 22628 元 / 平方米，溢价率 28.81%，这是新希望进入南京的首个项目。
4 月 1 日，广州出让 4 块宅地、1 块商务用地、1 块工业用地，总起拍价近 66 亿元，总体量超 71 万平方米。最终，6 宗地块总揽金近 87 亿元，中海、龙光、电建、恒大均落子。
4 月 2 日，杭州主城区出让 4 宗地块，含 1 宗宅地、1 宗商住地、1 宗租赁宅地和 1 宗商业地。4 宗地块总出让面积 9.14 万平方米，总起价 43.76 亿元，最终收金 56.66 亿元，包括金地、阳光城等房企拿地。
4 月 3 日，无锡出让 3 宗住宅土地，吸引了近 60 家房企参与竞拍，最高溢价率达 79.39%，融创获得 2 宗，另外还有一宗需要摇号。此前，像无锡这样的长三角三线城市，已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。
中国指数研究院数据显示，一季度 300 个城市住宅用地成交楼面价均价为 4179 元/平方米，同比上涨 4.9%，较去年四季度上涨 17%，平均溢价率为 14.6%，较去年四季度上涨 8.1 个百分点。
中原地产首席分析师张大伟认为，2018 年土地市场因为持续的调控为明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。
压抑之后爆发
“3 月份开始很多热点城市销售都出现了抬头，大家拿地也明显热情了很多。去年我们的拿地都是很谨慎的，但是公司也需要发展，发现市场开始活跃后，我们也开始更多地看地。”一位 TOP30 房企副总裁告诉第一财经记者。”
在上述副总裁看来，二线城市土地溢价增加，一方面是开发商对于中国经济和城镇化进程的长期看好，另外一方面，则是开发商的补仓需求。
去年，由于销售和资金的限制，企业拿地数量明显减少。土地市场已经进入下行周期，流拍情况较多。“去年很多政府也在找我们谈，希望我们托底，害怕土地也卖不出去。”杨超告诉记者。
中国指数研究院监测数据显示，2018 年，Top50 房企拿地总金额 16763 亿元，同比下降 25.5%，拿地总面积 43168.1 万平方米，同比下降 19.7%，拿地均价 4409 元 / 平方米，同比下降 7.2%。
阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在不久前的业绩会上说：“因为去年下半年市场下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上 2018 年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”
2018 年 5 月，阳光城针对市场可能出现下行，开始收缩投资节奏，7 月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价。
克而瑞统计发现，截止至 2018 年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破 10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过 50% 的三四线城市溢价率也回落至 18%，整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。
标普指出，在资金紧张的情况下，许多开发商去年减少了土地的购买，2018 年主要评级开发商土地支出比例降至合同销售额的 23%，为 6 年来最低。
可以说，去年几乎是土地的拍卖小年。随着市场的变化，为了规模的开发商也正在积极补仓。
以融创中国为例，根据克而瑞统计，2019 年第一季度融创中国新增土地货值 1428.9 亿，位居房企第一。同样积极拿地的还有阳光城，2019 年 3 月，阳光城共计获得 7 个土地项目，新增计容面积 107.35 万平方米。阳光城需按权益承担对价款 90.74 亿元。
据诸葛找房数据中心监测，2019 年 3 月六城土地收入过百亿，3 月天津市土地出让收金 261 亿元位居榜首，杭州市以 181 亿元位居第二，重庆市收金 163 亿元紧随其后。本月二线城市依旧是榜单主力，部分二线城市土地成交火热，如合肥本月主城区推出 6 宗热点地块，溢价率高达 98.68%。
张大伟表示，全国多城市土地成交 2019 年开年处于调整，虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。
市场竞争更趋激烈
今年 1 月，在成都工作的 80 后李丹（化名）把自己在成都的房子卖掉，准备腾出购房指标重新买一套新房。
“卖房过后其实是有担忧的，看到市场交易活跃可是一直没有合适我的新房，我很快就重新置换了一套更好的二手房。”李丹在电话中告诉记者。
去年成都楼市曾一度冷淡，新房二手房交易均不活跃。不过，从今年开始，这个市场却有所转机。春节后，成都武侯金茂府拿到 3 万 / 平方米的预售价格，突破此前当地政府的 2 万 / 平方米左右的限价，被预示着市场变化的一个信号。
不只是成都，其他城市同样悄然变化。“3 月开始杭州市场的带客数量就开始增加，我们预计第二季度市场会慢慢微调，下半年开始销售可能会好转。”一位在杭州负责营销的地产高管告诉记者。
一个数据可以佐证杭州的交易活跃程度。杭州透明售房网数据显示，2018 年 3 月，杭州二手房挂牌量仅 2.5 万套，2019 年 3 月，杭州二手房挂牌量已经接近 7 万套，且仍处于增加趋势中。
4 月 8 日，国家发展改革委公布近日印发的《2019 年新型城镇化建设重点任务》，指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共 6 个大方面共 22 个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革，并放宽城市落户政策。
这意味着，将有更多的人口涌入城市，对于楼市的中长期提供了稳定的支持。
显然，无论是主动还是被动，开发商都在选择补仓。主动者，已经发现楼市交易活跃迹象，希望借此周期进一步发展。被动者，手上没地，急需拿到项目满足公司运营。
旭辉董事长林中判断，房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新增长周期。
禹洲地产创始人及董事局主席林龙安在不久前的业绩会上表示：“公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把有一部分（货值）挪到 2019 年。
世茂房地产副主席许世坛则表达了担忧：“我们监控了几十块土地，很多土地已经是地王价，甚至超过去年、前年的最高值。去年 10 月份开始很多土地的地价都有 10% 甚至 20% 的下滑，但这个月已经全部涨回去了。”
他承认 3 月以来土地市场竞争的激烈程度：“我记得我们在市场最热的时候，投 100 块地可能只能拿到 10 到 15 块，当下可能连 10 块都拿不到。”
来源：第一财经
记者：罗韬 宋然
